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索 引 号: 01441663/2017-00176 主题分类: 土地
发布机构: 市国土局 发文日期: 2017-09-12
文 号:
《泰州市国有建设用地批后服务与监管办法》解读

201791日市政府办公室印发了《泰州市国有建设用地批后服务与监管办法》(泰州市人民政府第5号令,以下简称《办法》),为了更好地理解和执行《办法》,对《办法》作如下解读。

一、《办法》的制定背景

长期以来,我市国有建设用地审批以后,用地单位在开发利用过程中,商住用地土地闲置、工业用地低效利用等问题比较突出;约定的用地开工、竣工期限没有强制力;用地范围、面积、用途、容积率时有改变。究其原因,主要是建设用地批后服务与监管涉及部门较多,上位法只有原则性规定,在实际管理过程中存在部门职责交叉、管理机制不畅等问题。制定政府规章予以规范显得十分迫切和必要。

二、《办法》的制定过程

    《办法》制定过程中,主要开展了以下工作:一是开展立法调研,收集整理并研究省内外相关法律制度,吸收有益的经验。二是组织专题研究,对国有建设用地批后服务、国有建设用地批后监管、法律责任等进行了认真研究,进一步完善了《办法(草案)》。三是广泛征求意见,召开了立法座谈会,征求各市(区)政府以及市发改委、经信委(信用办)、规划局、住建局(房管局)、财政局、地税局、行政审批局等职能部门座谈会。四是通过市政府门户网站向社会公开征求意见。五是邀请专家对《办法(草案)》的合法性、科学性、适用性和操作性进行了论证。六是在深入研究和吸收各方意见的基础上,形成了《办法(草案)》。七是提请市政府第6次常务会议审议通过了《办法(草案)》。

    三、《办法》的制定依据

为保证《办法》的科学性、针对性和实效性,《办法》依据的法律法规和参照依据主要为:《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《地质灾害防治条例》等,结合我市管理实际,形成了《办法》。

四、《办法》的主要内容

    《办法》共五章二十八条。第一章为总则,分别对立法目的、适用范围、批后服务与监管概念、部门职责、主要内容和经费保障等进行了规定。第二章为国有建设用地批后服务,主要明确了批后服务的具体方式。公示牌信息公开、引导将预告登记的约定纳入商品房买卖合同(预售)、对土地开发利用情况、地质灾害危险性评估及地质灾害治理进行指导等服务措施,彰显了政府主动服务企业的决心和服务形式的多元化。第三章为国有建设用地批后监管,主要强化了批后监管的具体手段。履约保证金举措、开竣工的规范管理、预售商品房的抵押处置、容积率变化的处理等监管措施体现了政府加强精细化管理,充分挖掘土地利用潜力的信心和监管手段的执行力。第四章为法律责任,明确了国有建设用地使用权人在用地批后开发利用过程中的法律责任,同时明确对部门及工作人员违法违规的处理。第五章为附则,明确《办法》施行的时间。

五、《办法》对泰州市国有建设用地批后服务与监管的意义

    《办法》的制定,立足解决当前困扰我市国有建设用地批后服务与监管工作几大难题,围绕商品房预告登记;履约保证金;建设项目开工、竣工验收;部门沟通衔接等方面开拓创新。力求坚持问题导向,贴合我市管理工作实际,做到有特色、有亮点、接地气,主要体现在以下方面:一是鼓励商品房预告登记。预告登记可以制约房地产开发企业把预售的商品房再次出售或者抵押,避免购房人交足房款后不能办理产权证而引起的大量纠纷。但是预告登记非强制性登记,只是一种约定履行的登记行为,在什么环节约定房地产开发企业预告登记的义务,显然是在商品房买卖合同(预售)中约定最为有效。所以,鼓励将预告登记纳入商品房买卖合同(预售)进行约定,是惠民利民的重要举措。 二是履约保证有抓手。《办法》加强土地出让合同管理,对于经营性用地按照出让价款或者租金的5%收取履约保证金(不超过2000万元); 对于工业用地按照出让价款或者租金的10%收取履约保证金(不超过300万元),从而促进项目按期开、竣工和投产达效,进一步提高土地利用效率和效益。三是加强了部门沟通衔接。国有建设用地批后监管是一项艰巨的任务,需要部门之间信息共享与通力合作。《办法》在这方面结合泰州实际开创先河,其中,规划部门、行政审批部门和国土部门之间信息的及时递送与审批过程中行政程序的内部化处理,在未新设审批环节的前提下有效对违约行为进行监管处理。

    六、《办法》加强了我市国有建设用地批后服务与监管的组织领导

国有建设用地批后服务与监管工作,涉及主体多,覆盖面广,需要各部门互相配合、形成合力,才能真正把这项工作落到实处。《办法》推动加强我市国有建设用地批后服务与监管工作的组织领导,提出建立国土资源、发展改革、经济信息化、城乡规划、住房和城乡建设、行政审批、城市管理、财政、税务等部门参加的工作协调机制,及时沟通情况,共同推动国有建设用地批后服务与监管创新工作。

七、《办法》的贯彻实施

一是通过各类宣传平台对《办法》进行广泛宣传,使《办法》规范的各级各类主体及其管理对象充分了解《办法》的各项规定,树立自觉遵守的法律意识;二是组织各级政府有关部门和单位对《办法》进行集中学习和培训,吃透《办法》每个条款的立法本意,为下一步合法有效的服务和管理奠定坚实基础。

 

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